Vendre / acheter un appartement avec une agence immobilière ?

Publié le par Oui-mais

Pour l’instant j’habite un appartement à Toulouse que j’ai acheté il y a quelques années via une agence immobilière. Maintenant j’ai des projets ailleurs et veux revendre mon bien. J’ai pris la décision au mois d’avril et comme je n’ai encore jamais vendu quelque chose et n’avais aucune idée du prix que je pourrais demander, sauf les indicateurs dans les journaux, j’ai pensé passer par une agence.

Etape 1 chercher une agence immobilière

Sur l’avenue principale du quartier il y a au moins dix agences immobilières (je n’ai pas compté, peut-être qu’il y en a même plus), j’ai poussé la porte d’une quand je passais devant. Nous avons convenu d’un rendez-vous pour que le responsable visite l’appartement. Puis il a rappelé pour annuler, parce qu’il avait déjà un autre rendez-vous. Comme je m’absentais quelques jours, nous en sommes resté là.
A mon retour, j’ai essayé une autre agence. On a fixé un rendez-vous ... personne n'est venu, sans aucun mot d’excuse.

Etape 2 passer une annonce

Si c’est comme ça, autant faire soi-même. J’ai passé une annonce gratuite sur Vivastreet. Résultat : plusieurs agences immobilières m’ont contactées, un ou deux particuliers.
J’ai décidé de passer quand même par une agence. J’avais des choses plus urgentes à régler. En fait, j’avais espéré qu’on me conseille au moins honnêtement et correctement sur le prix et sur le choix d’une entreprise pour les divers bilans techniques. Comment en choisir une, les prix pratiqués etc.
Concernant le choix d’une entreprise pour les bilans. Rien, aucune mention du sujet, sauf “à faire avant de signer un compromis”. Je n’ai pas posé de questions, il n’y avait pas d’urgence. Pour le prix de vente, ce n’était guère mieux, il y a un jeune homme qui m’a bien dit que c’était dans le haut de la fourchette, mais il n’avait pas de prix de vente réalisé récemment pour un bien semblable. Puis, si l’on prend 10.000 € de frais d’agence, le prix n’est plus le même .... C’est là, que j’ai pris un peu conscience que les frais d’agence change d’une enseigne à l’autre. Ceux que j’ai vu à ce moment avaient des barèmes. En gros, moins le prix de vente était élevé, plus haut étaient les frais en pourcentages. L’air de dire, on ne travaille pas en dessous de 9.900 € par transaction. Une agence, Foncia, avait des conditions tellement inquiétantes que j’ai déchiré leur contrat. En bas, et en caractères gras était marqué quelque chose dans le style de “même si, au moment de la vente effective, vous ne collaborez plus avec nous, vous êtes tenu de nous informé de la vente et du nom de l’acheteur par lettre recommandé avec accusé de réception jusqu’à un an plus tard, sous peine d’une pénalité de 10% du prix de vente”. Bien sûr, au téléphone on m’a assuré que ce n’étaient que des mots. (Mon œil)
J’ai trouvé deux agences qui prennent beaucoup moins de frais, autour de 5.000 €.
Premiers résultats: Le jeune agent dynamique qui prétendait avoir un client voulait à tout prix venir un jour où j’avais un autre rendez-vous. Il savait qu’il m’était impossible d’être à 19:00 h pile à la maison. Quand je suis arrivée à 19:05 h il n’était pas là, et n’a pas rappelé. Par contre un jour férié du mois de mai, il s’est permis de m’appeler juste avant midi quand je préparais à manger pour des invités. J’ai pété un câble, comme on dit. Si je veux vendre un bien et passe par une agence j’exige qu’on respecte ma vie privée. Il ne deviendra pas riche en quelque mois grâce à moi.

Etape 3 je vends, je ne vends pas ?

Mes projets professionnels n’aboutissent pas, je signalent aux agences que je réfléchi si je veux toujours vendre. Puis, après un mois, je reprends contact avec les agences, sauf avec le jeune agent dynamique. Mais entre temps, c’est le mois d’août et tous les Toulousains sont en vacances. Moi aussi d’ailleurs. Deux clients de deux agences différentes doivent venir visiter, et la visite est annulée à la dernière minute.

Etape 4 vendre sans agence immobilière

Mi-octobre, je découvre que le personnel des agences immobilière n’est pas très stable. Tous mes interlocuteurs ont changé, donc ils ne connaissent pas personnellement le bien.
Je passe une annonce dans De Particulier à Particulier, internet et publication papier. C’est payant, mais j’ai déjà passé des annonces chez eux pour mon meublé à la campagne avec de bon résultat. Je n’ai pas réessayé vivastreet, car en été, j’avais passé une annonce pour le meublé chez eux et je n’ai eu aucun contact. (Et dans ce secteur je connais les prix, donc s’il n’y avait pas de contacts, c’est que les gens qui cherche sur vivastreet y cherchent autres chose.)
Avec l’annonce sur De Particulier à Particulier, j’ai eu deux visites plus trois contacts pour des renseignements en trois semaines. En plus sur leur site il y a une page qui donne des explications concernant les diagnostics techniques. Il y avait aussi un lien “demander un devis”. Comme j’y étais j’ai cliqué dessus, puis j’ai demandé deux autres devis ailleurs (maintenant je savais quels mots de recherche taper dans Google). Les trois entreprises m’ont contacté dans les 24 heures, m’ont donné des conseils et j’ai maintenant mes diagnostics à un prix correct. En effet, l’interlocutrice d’une des entreprises m’avait conseillé de contacter mon notaire, car certains bilans avaient déjà été fait au moment où j’ai acheté et j’avais un doute pour le diagnostic gaz. Le choix de l’entreprise c’est fait sur le critère, relation avec la responsable clients et adaptation du devis à mes besoins. (Si l’on doit faire faire tous les diagnostics les prix sont plus ou moins les mêmes, mais les services annexes peuvent être différents et on choisi dans ce cas aussi sur ce dernier critère.
Aujourd’hui, j’ai envoyé une lettre à “mes” agences immobilières.

Lettre à l'agence immobilière

Madame, Monsieur. Par la présente lettre je mets fin à notre collaboration concernant la vente de mon appartement
En effet, en plus de six mois d’annonces dans 3 agences immobilières j’ai eu autant de contacts qu’avec trois semaines d’annonces dans Particulier à Particulier.
Donc, l’argument que vous aurez la clientèle est invalidé.
Egalement invalidé, l’argument, parfois avancé, que j’aurais moins de travail. Comme j’habite mon bien, je n’ai pas l’intention de laisser ma clé à un(e) étranger(e)
s’y ajoute l’indélicatesse de certains de vos clients, qui annulent à la dernière minute une visite programmée - dans ce cas, surtout s’il s’agit du seul contact avec une agence, j’ai le soupçon qu’il s’agissait d’un client virtuel, inventé pour garder le bien dans vos carnets.
A la réflexion et en tenant compte de mon expérience avec une agence au moment de l’achat de ce même appartement, les frais très élevés que les acheteurs vous paient ne sont en aucun cas justifiés.
Je vous souhaite plus de succès avec d’autres vendeurs, cordialement xxx
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Les acheteurs

J’ai discuté avec un acheteur potentiel qui ne passe plus par une agence. Il a bien essayé, a passé des heures à définir ses besoins et exigences avec des commerciaux. Puis on lui disait chaque fois, “on a ce que vous cherchez, on contacte le vendeur pour fixer un rendez-vous et on vous tient au courant.” Mais le rendez-vous n’a jamais été fixé.
Ceux qui appellent ou me contactent par courriel posent des questions précises, on sent qu’ils commencent à être experts en la matière, frais de copropriété, normes d’ascenseurs, ravalement de façade, hauteur du bâtiment, fenêtres double vitrage ou non, etc tout y passe.
On m’a dit que les acheteurs négocient toujours le prix. Je commence à croire qu’il sont plutôt comme moi, ils contactent les vendeurs uniquement s’ils pensent que le prix peu être justifié. Et avec ou sans agence ce sera au vendeur d’ajuster son prix de vente tout seul. Aucune aide à attendre de personne, sauf si vous posséder LA maison de rêve et n’en voulez plus, dans ce cas si c’est trop cher, peut-être que des acheteurs potentiels négocieront. Faut pas croire, la crise n’est pas passé, il y a d’autres biens en vente.

Réflexions annexes

Ma décision finale, de m’occuper seule de la vente de l’appartement, même si je déteste ce travail, a été influencé par la lecture d’un article de l’hebdomadaire allemand “Der Spiegel” de cette semaine. (L’article ne semble pas être en ligne) Il y est question du monopole des agences immobilières sur le marché des ventes et locations dans les villes allemandes et de leurs prix excessifs, soit-disant dans les plus chers d’Europe, 3 à 5 % du prix de la transaction. En France 5% c’est le prix des agences les moins chers L’autre jour j’ai étudié les affichages des prix dans plusieurs agences, certaines prennent 10 %. S’il travaillent avec des barèmes, le taux peut dépasser les 10 % pour les biens en dessous de 100.000 €. Est-ce que leur service justifie ce prix? Je dirais non d’après mon expérience de cette année.
Et pour l’acheteur, l’avantage de l’agence? Nous avions trouvé notre appartement par une agence, mais ce n’est pas moi, qui s’est occupé des démarches sur place. Le jour de la vente définitive, donc même pas au moment du compromis ! nous avons découvert des frais cachés, ni le notaire, ni le vendeur et encore moins l’agence immobilière avaient signalé qu’il fallait rembourser au vendeur la somme que la copropriété met de côté pour les gros travaux. En effet, c’est marqué dans les statuts de la copropriété que ces sommes sont définitivement acquis. Au vendeur de les récupérer chez l’acheteur. Finalement je viens de faire le calcul : les frais (notaire, agence, fais caché) se montait à 25 %, sans agence immobilière ils auraient été de 14,3 %. (Mais oui, cela a dû être une agence à barème, elle a pris plus que dix pour-cent de frais, pour un piètre service.)
Le comble c’est que pour les impôts ces frais n’existent pas. Si le bien n’a pas été votre résidence principale et que vous vendez au prix réel d’achat, ces 25 % sont considéré comme plus-value sur laquelle il faudra payer des impôts.
Je me demande si cela ne joue pas en faveur de l’augmentation constante des prix. Car, qui veut vendre à perte, si tout le monde dit que la pierre c’est un investissement sûr, où on peut placer de l’argent?
J’ai discuté avec une connaissance, qui me dit qu’une autre copine qui travaille dans une agence immobilière n’a rien vendu depuis des mois (on la plaint ?) En effet, si elle vend une maison toulousaine pour laquelle le vendeurs veut - disons 280.000€ (je crois qu’elles sont plus cher) - si l’agence demande 10 % cela fait 28.000 € dans la poche pour une seule transaction. Il y a les charges sociales de ~50% restent 14.000 €. D’accord, il faut aussi payer un loyer pour le bureau, plus quelques autres frais de fonctionnement, mais en vendant trois biens de cette valeur dans l’année, vous gagnez largement plus que le smic. (Travailler moins pour gagner plus) - et attention tout frais payés. Maintenant vous savez pourquoi il y a tellement d’agences immobilières. Ceux qui ne sont pas assez professionnelles vont faire faillite dès la prochaine crise.


Publié dans consommation

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Claire 08/12/2010 17:40


Je me sens moins seule en lisant cet article. j'ai moi aussi mis mon bien en vente depuis avril et j'ai moi aussi été contacté par des agences immobilières. J'ai finalement cédé à deux d'entres
elles, pour un mandat non exclusif, et je suis extrêmement déçue de leur service et ici (département 93) leurs commissions sont entre 10 000 et 15 000 Euros .. 2 visites en 6 mois aucun suivi,
prévenue au dernier moment, ou ne vient pas .. j'ai mis mon bien en vente sur PAP et les résultats sont sans aucune comparaison. Je conseille donc aux particuliers de vendre "aux particuliers".